Vendedor diferente do proprietário que aparece na matrícula.
Guia de compra segura
Documentação para comprar imóvel com mais segurança.
Um roteiro editorial para revisar matrícula, certidões, incorporação, contrato e registro antes de pagar entrada, assinar documento ou financiar a compra.
A matrícula mostra quem pode vender
Ela concentra titularidade, averbações, restrições e a história jurídica do imóvel em um único documento.
Na planta, a incorporação vem antes da venda
Sem memorial de incorporação registrado, a unidade futura ainda não está pronta para ser negociada como deveria.
A transferência só fecha com registro
Escritura, contrato e financiamento fazem parte da operação, mas a propriedade muda de nome no registro.
Base da leitura
Compra na planta e compra de usado pedem checagens diferentes.
A lógica é a mesma: garantir que quem vende pode vender, que o imóvel está regular e que o contrato explica o que acontece em cada etapa do pagamento.
Compra na planta
O que revisar antes de fechar unidade futura
- Memorial de incorporação registrado no cartório competente.
- Matrícula do terreno em nome de quem está vendendo ou com autorização formal para vender.
- Projeto aprovado, alvará e memorial descritivo compatíveis com o que foi prometido.
- Quadro-resumo com preço total, parcelas, índice de correção, juros, prazo e tolerância de obra.
- Regras de distrato, comissão, saldo na entrega e financiamento de repasse descritas por escrito.
- Na entrega: habite-se, averbação da construção e matrícula individualizada da unidade.
Compra de usado
O que revisar quando o imóvel já existe
- Matrícula atualizada com o vendedor como proprietário registral.
- Certidão de ônus reais e restrições que possam impedir a compra ou o financiamento.
- Débitos de IPTU, condomínio, financiamento ou outras obrigações vinculadas ao imóvel.
- Escritura anterior, cadeia de titularidade e averbações de obras, reformas ou mudanças de estado civil.
- Conferência de locação, preferência, foro, laudêmio ou restrição ambiental quando houver.
- Cláusulas de entrega, posse, retenção e baixa de garantia bem amarradas no contrato.
Certidões
O pacote inicial que quase sempre entra na análise
Essas três certidões não esgotam o risco, mas ajudam a filtrar rapidamente a operação antes de avançar para um dossiê mais amplo.
Certidão Federal
- Onde buscar
- Receita Federal e PGFN.
- O que cobre
- Tributos federais e Dívida Ativa da União em certidão conjunta.
Certidão Estadual
- Onde buscar
- Secretaria da Fazenda do estado do domicílio fiscal.
- O que cobre
- Débitos estaduais do CPF ou CNPJ do vendedor, com validade conferida no documento.
Certidão Trabalhista
- Onde buscar
- Justiça do Trabalho e BNDT.
- O que cobre
- Pendências trabalhistas registradas em consulta nacional para CPF ou CNPJ.
Como operar
Emita os documentos para cada vendedor e salve os PDFs com nome padronizado. Isso facilita o envio ao comprador, banco, advogado, despachante e cartório.
Dossiê ampliado
Em valor alto, empresa, herança, procuração, litígio, locação ou mudança recente de domicílio, a análise costuma ir além do pacote básico.
Pontos de atenção
Sinais que pedem pausa antes de assinar.
Um alerta isolado não invalida toda a compra. Mas qualquer inconsistência precisa ser explicada, documentada e resolvida por escrito.
Unidade futura sendo ofertada sem número de registro da incorporação.
Área, vaga ou fração ideal divergindo do registro.
Débito de condomínio, IPTU ou financiamento sem solução expressa.
Pedido de pagamento relevante antes da conferência documental.
Promessas verbais sobre vista, mobília, desconto ou prazo sem cláusula.
Checklist lado a lado
A mesma compra muda de acordo com o tipo de imóvel.
Compare os pontos que entram primeiro na compra na planta e na compra de usado. A ordem ajuda a não misturar documento comercial com documento registral.
| Documento | Na planta | Usado | Por que importa |
|---|---|---|---|
| Matrícula | Terreno e futura unidade, em etapas diferentes do registro. | Unidade já individualizada e pronta para transferência. | Confirma titularidade, descrição e restrições. |
| Incorporação | Elemento central antes da venda da unidade futura. | Normalmente não se aplica ao imóvel pronto. | Mostra que o empreendimento existe juridicamente. |
| Ônus e ações | Verificar terreno, incorporadora e alienantes. | Verificar imóvel e vendedor. | Aponta risco de penhora, garantia, disputa ou restrição. |
| Contrato | Parcela, correção, obra, entrega e saldo final. | Preço, posse, pagamento, débitos e registro. | Transforma promessa comercial em obrigação escrita. |
| Financiamento | Repasse, saldo na entrega e interveniência do banco. | Aprovação, avaliação e liberação ao vendedor. | Evita descasamento entre pagamento, posse e registro. |
Perguntas comuns
As dúvidas que mais aparecem na negociação.
Respostas objetivas para conversas entre comprador, corretor, banco, cartório e advogado.
Guia informativoCompra e registro
Quer revisar a documentação antes de avançar?
Organize a matrícula, confira as certidões e entenda o contrato antes de assumir parcelas, entrada ou assinatura em cartório.
Fontes e observação importante
Este conteúdo é informativo e não substitui análise de advogado, tabelionato, Registro de Imóveis, instituição financeira ou despachante imobiliário. Em operações mais complexas, revise a documentação com apoio profissional.
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